Di masyarakat, masih banyak terjadi praktik jual beli tanah yang dilakukan secara sederhana, cukup dengan pembayaran uang lalu dibuatkan kwitansi bermaterai. Bahkan ada yang merasa aman hanya karena transaksi dilakukan dengan orang yang dikenal, tetangga sendiri, atau masih memiliki hubungan keluarga. Padahal, dalam perspektif hukum pertanahan di Indonesia, membeli tanah hanya menggunakan kwitansi tanpa melalui Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) merupakan tindakan yang sangat berisiko dan dapat menimbulkan persoalan hukum serius di kemudian hari.

Banyak orang keliru memahami bahwa setelah uang dibayar lunas dan tanah telah dikuasai secara fisik, maka otomatis tanah tersebut telah sah menjadi miliknya. Faktanya tidak sesederhana itu. Dalam hukum pertanahan nasional, perpindahan hak atas tanah harus dilakukan melalui prosedur hukum yang resmi agar memperoleh kepastian dan perlindungan hukum dari negara.

Kwitansi pada dasarnya hanya membuktikan adanya pembayaran sejumlah uang antara pembeli dan penjual. Kwitansi bukan bukti sah peralihan hak atas tanah. Oleh karena itu, meskipun pembeli sudah membayar lunas, secara administrasi pertanahan pemilik tanah tetap dianggap orang yang namanya tercantum di dalam sertifikat.

Di sinilah letak bahaya terbesar transaksi bawah tangan tersebut. Ketika sertifikat masih atas nama penjual, maka secara hukum penjual masih memiliki kendali penuh terhadap tanah tersebut. Tidak menutup kemungkinan tanah dijual kembali kepada pihak lain melalui proses resmi di hadapan PPAT. Apabila hal itu terjadi, maka pihak yang membeli melalui prosedur resmi dan berhasil membalik nama sertifikat biasanya memiliki posisi hukum yang jauh lebih kuat dibanding pembeli yang hanya memegang kwitansi.

Masalah lain yang sering muncul adalah ketika penjual meninggal dunia. Ahli waris kerap tidak mengakui adanya transaksi jual beli yang hanya berdasarkan kwitansi. Akibatnya, pembeli harus berjuang melalui gugatan di pengadilan hanya untuk mempertahankan tanah yang sebenarnya telah dibayarnya. Tidak sedikit perkara sengketa tanah di pengadilan berawal dari transaksi sederhana tanpa PPAT seperti ini. Selain itu, pembeli juga akan mengalami kesulitan saat hendak melakukan balik nama sertifikat di Kantor Pertanahan. Sebab, berdasarkan ketentuan hukum pertanahan, peralihan hak melalui jual beli harus dibuktikan dengan Akta Jual Beli (AJB) yang dibuat oleh PPAT. Tanpa AJB, proses administrasi pertanahan dapat ditolak. Ketentuan tersebut ditegaskan dalam Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah yang menyebutkan bahwa peralihan hak atas tanah hanya dapat didaftarkan apabila dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang. Artinya, negara memang menghendaki agar setiap transaksi tanah dilakukan secara resmi demi menjamin kepastian hukum bagi semua pihak. Lebih jauh lagi, transaksi tanah yang hanya menggunakan kwitansi juga rawan menimbulkan dugaan penyerobotan tanah, pemalsuan dokumen, hingga konflik antar keluarga. Bahkan dalam beberapa kasus, pembeli yang merasa dirinya pemilik sah justru dilaporkan secara pidana karena dianggap menguasai tanah tanpa hak.

Ironisnya, banyak orang melakukan transaksi bawah tangan hanya untuk menghindari biaya PPAT atau pajak. Padahal biaya yang dihemat di awal sering kali berubah menjadi kerugian yang jauh lebih besar ketika sengketa muncul. Biaya perkara, biaya pengacara, waktu, tenaga, hingga hubungan kekeluargaan dapat hancur hanya karena mengabaikan prosedur hukum yang sebenarnya sederhana.

Dalam hukum, tanah bukan hanya soal siapa yang membayar, tetapi juga siapa yang dapat membuktikan haknya secara sah dan tercatat secara resmi. Karena itu, masyarakat harus lebih berhati-hati sebelum membeli tanah. Pastikan transaksi dilakukan di hadapan PPAT, lakukan pengecekan sertifikat di Kantor Pertanahan, dan segera lakukan balik nama setelah transaksi selesai. Jangan mudah percaya hanya karena mengenal penjual atau karena adanya kwitansi bermaterai. Sebab pada akhirnya, membeli tanah tanpa PPAT mungkin terasa cepat dan murah di awal, tetapi sangat mahal risikonya di belakang.