Dalam praktik kehidupan bermasyarakat, hubungan utang piutang sering kali dilakukan atas dasar kepercayaan, bahkan tidak jarang hanya disertai dengan penyerahan sertifikat hak atas tanah dan/atau bangunan sebagai jaminan tanpa dituangkan dalam suatu perjanjian tertulis. Praktik demikian lazim terjadi karena adanya hubungan kekeluargaan, pertemanan, atau kepercayaan yang telah terjalin di antara para pihak. Namun demikian, dari perspektif hukum, kondisi tersebut menimbulkan berbagai konsekuensi yang perlu dipahami agar tidak menimbulkan sengketa di kemudian hari.

Pada prinsipnya, hukum perdata Indonesia menganut asas kebebasan berkontrak sebagaimana diatur dalam Pasal 1338 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata). Asas tersebut memberikan kebebasan kepada para pihak untuk membuat perjanjian dalam bentuk apa pun, sepanjang memenuhi syarat sahnya perjanjian sebagaimana diatur dalam Pasal 1320 KUHPerdata, yaitu adanya kesepakatan para pihak, kecakapan untuk membuat perjanjian, adanya objek tertentu, dan sebab yang halal. Dengan demikian, perjanjian utang piutang pada dasarnya tidak diwajibkan dibuat secara tertulis. Perjanjian yang dilakukan secara lisan tetap mempunyai kekuatan mengikat sepanjang keberadaannya dapat dibuktikan menurut hukum.

Meskipun demikian, tidak adanya perjanjian tertulis akan menimbulkan persoalan serius ketika terjadi perselisihan. Dalam sengketa utang piutang, pihak yang mengaku telah memberikan pinjaman wajib membuktikan adanya hubungan hukum tersebut, termasuk jumlah uang yang dipinjamkan, waktu penyerahan uang, syarat pengembalian, serta kesepakatan mengenai jaminan. Pembuktian dapat dilakukan melalui alat bukti yang diakui hukum, seperti bukti transfer bank, kuitansi, percakapan elektronik, saksi, pengakuan pihak lawan, maupun bukti lain yang menunjukkan telah terjadi transaksi utang piutang. Oleh karena itu, sekalipun perjanjian lisan diakui oleh hukum, kedudukannya jauh lebih lemah dibandingkan perjanjian tertulis apabila perkara tersebut diperiksa di pengadilan.

Persoalan lain yang sering menimbulkan kesalahpahaman adalah mengenai penyerahan sertifikat hak atas tanah sebagai jaminan. Dalam pandangan masyarakat, penyerahan sertifikat sering dianggap telah memberikan hak kepada pemberi pinjaman untuk menguasai atau bahkan menjual tanah tersebut apabila utang tidak dibayar. Anggapan tersebut tidak sepenuhnya benar menurut hukum.

Berdasarkan ketentuan Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah, jaminan atas tanah hanya dapat memberikan hak kebendaan kepada kreditur apabila dibebani dengan Hak Tanggungan melalui prosedur yang telah ditentukan oleh undang-undang. Prosedur tersebut meliputi pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), pendaftaran pada Kantor Pertanahan, dan penerbitan Sertifikat Hak Tanggungan. Sertifikat Hak Tanggungan inilah yang memberikan hak preferen dan hak eksekutorial kepada kreditur apabila debitur cidera janji.

Dengan demikian, apabila seseorang hanya menyerahkan sertifikat asli rumah atau tanah tanpa adanya Akta Pemberian Hak Tanggungan maupun pendaftaran Hak Tanggungan, maka secara hukum belum lahir jaminan kebendaan sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Hak Tanggungan. Sertifikat yang dipegang oleh pemberi pinjaman hanya berfungsi sebagai bukti bahwa dokumen tersebut pernah diserahkan, bukan sebagai dasar untuk menguasai, memindahtangankan, ataupun melelang objek tanah secara sepihak.

Konsekuensi hukumnya adalah bahwa kreditur tidak memperoleh kedudukan sebagai kreditur preferen, melainkan hanya sebagai kreditur konkuren sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1131 dan Pasal 1132 KUHPerdata. Artinya, apabila debitur tidak memenuhi kewajibannya, kreditur tetap harus menempuh mekanisme hukum melalui gugatan wanprestasi di pengadilan untuk memperoleh putusan yang menyatakan adanya utang dan menghukum debitur melakukan pembayaran. Dalam proses tersebut, kreditur juga dapat memohon sita jaminan terhadap harta kekayaan debitur apabila syarat-syarat hukumnya terpenuhi. Namun demikian, kreditur tidak dapat secara sepihak menjual rumah atau tanah yang sertifikatnya berada dalam penguasaannya karena tindakan demikian berpotensi dikualifikasikan sebagai perbuatan melawan hukum.

Di sisi lain, penyerahan sertifikat tanpa pengikatan Hak Tanggungan juga tidak menghilangkan hak kepemilikan debitur atas tanah tersebut. Hak milik tetap berada pada pemilik yang namanya tercantum dalam sertifikat, dan setiap peralihan hak atas tanah harus dilakukan sesuai dengan prosedur hukum yang berlaku. Penguasaan fisik atas sertifikat tidak identik dengan penguasaan hak atas tanah.

Dari sudut pandang kepastian hukum, praktik memberikan pinjaman dalam jumlah besar hanya berdasarkan kepercayaan dan penyerahan sertifikat tanpa perjanjian tertulis merupakan tindakan yang mengandung risiko hukum yang tinggi bagi kedua belah pihak. Bagi kreditur, risiko terbesar adalah kesulitan membuktikan adanya utang serta tidak adanya hak eksekutorial terhadap objek jaminan. Sebaliknya, bagi debitur, apabila terbukti telah menerima pinjaman dan kemudian tidak memenuhi kewajibannya, debitur tetap dapat digugat atas dasar wanprestasi dan diwajibkan membayar utang beserta bunga maupun ganti kerugian sesuai dengan putusan pengadilan.

Berdasarkan uraian tersebut, dapat disimpulkan bahwa pemberian utang dengan jaminan sertifikat rumah dan tanah tanpa perjanjian tertulis tetap dapat melahirkan hubungan hukum utang piutang yang sah, sepanjang memenuhi syarat sahnya perjanjian sebagaimana diatur dalam Pasal 1320 KUHPerdata. Akan tetapi, penyerahan sertifikat semata tidak menimbulkan Hak Tanggungan dan tidak memberikan kewenangan kepada kreditur untuk mengeksekusi objek jaminan secara langsung. Oleh karena itu, apabila terjadi wanprestasi, penyelesaiannya harus dilakukan melalui mekanisme hukum yang berlaku dengan mengajukan gugatan ke pengadilan. Demi memberikan perlindungan hukum yang optimal, setiap transaksi utang piutang yang menggunakan tanah atau bangunan sebagai jaminan sebaiknya dituangkan dalam perjanjian tertulis dan diikuti dengan pembebanan Hak Tanggungan sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.